La razón número uno para poner una propiedad en garantía no es la tasa. Es que te prestan mucho más dinero.
Sin propiedad, un banco o financiera te presta el equivalente a 1 a 3 meses de tu facturación. Con una propiedad de respaldo, te presta del 50% al 70% del valor del inmueble — muchas veces dos o tres veces más. Y si vas por liquidez hipotecaria, con plazos de hasta 15 años, lo que baja la mensualidad a menos de la mitad.
Aquí está todo con números reales: cuánto más te prestan, cuánto baja la mensualidad, qué cuesta de verdad el trámite (spoiler: no son $5,000) y cuándo NO deberías hacerlo.
Última actualización: 18 de agosto de 2026 · Cálculos con TIIE de referencia en 6.75%.
Lo importante en 30 segundos
- Lo principal es el monto, no la tasa. Sin propiedad te prestan 1 a 3 meses de facturación; con propiedad, del 50% al 70% de su valor.
- El plazo se estira. De 12–36 meses a 60 meses en crédito PyME, y hasta 15 años en liquidez hipotecaria. La mensualidad se desploma.
- La tasa baja ~1 punto (de 14.9% a 13.9%). Es el beneficio más chico de los tres, aunque el más famoso.
- El trámite cuesta de verdad: entre $61,000 y $72,000 en una operación de $3 millones — avalúo, notario y registro. No son $5,000.
- Cuidado con el plazo largo: baja la mensualidad pero dispara los intereses totales. Abajo te enseñamos el número exacto.
La diferencia entre pedir "a tu firma" y pedir con una propiedad
Cuando pides un crédito para tu negocio, existen dos formas de hacerlo. Los bancos las llaman por su nombre técnico, así que empecemos por traducirlas:
Crédito quirografario = crédito "a tu firma". Es el nombre elegante para decir que el único respaldo del préstamo es tu palabra y tu historial. No pones nada en prenda: la institución confía en que tu negocio va a generar el dinero para pagar.
Crédito con garantía real = crédito con una propiedad de respaldo. "Real" no significa "verdadero", viene de res, que en latín es cosa. O sea: hay una cosa concreta —un inmueble— anotada en la escritura como respaldo del préstamo.
Eso es todo. Una palabra larguísima para decir "con propiedad" o "sin propiedad".
La lógica de la institución es simple: menos riesgo para ella, más dinero para ti. Si presta sin nada de por medio, se limita a lo que tu negocio factura. Si hay un inmueble escriturado que respalda la operación, puede prestar sobre el valor de ese inmueble — que casi siempre es mucho mayor.
Lo primero y más importante: cuánto más te prestan
Este es el punto que cambia el juego. Mira el mismo negocio pidiendo de las dos formas:
Ojo con esto: la propiedad sube el techo, pero no elimina el filtro del flujo. Ninguna institución seria te presta $3.5 millones si tu negocio no genera para pagar la mensualidad. La garantía te abre el monto; tus ventas confirman que puedes sostenerlo.
Las otras dos palancas: el plazo y la tasa
Más meses para pagar = mensualidad más chica, y eso es lo que decide si tu flujo aguanta o no. Es la diferencia entre poder pedirlo y no poder.
En crédito PyME llegas a 60 meses. Si el producto es liquidez hipotecaria sobre tu casa, el plazo puede llegar a 15 años.
- Sin propiedad
- 12 a 36 meses
- Crédito PyME
- hasta 60 meses
- Liquidez hipot.
- hasta 15 años
Con dato real de Hey Negocios (Banregio): su crédito simple pasa de 14.9% a 13.9% anual por sumar la garantía. Es el beneficio más famoso, pero el más chico de los tres.
Donde sí se nota muchísimo es contra una fintech de crédito exprés: ahí la diferencia son decenas de puntos.
- Sin propiedad
- desde 14.9%
- Con propiedad
- desde 13.9%
- Fintech exprés
- 40% a 80%
Crédito PyME con garantía vs liquidez hipotecaria
Aquí hay una confusión que cuesta dinero. Con la misma propiedad puedes ir por dos productos distintos, y no son intercambiables:
Crédito PyME con garantía
Es un crédito de negocio al que le sumas un inmueble.
- Plazo: hasta 60 meses (5 años).
- Tasa: desde 13.9% variable — sube y baja con la TIIE.
- Monto: 50%–70% del inmueble, evaluado contra el flujo del negocio.
- Te lo dan si: el negocio factura y declara. Aquí sí revisan tu operación a fondo.
Liquidez hipotecaria
Es un crédito sobre tu casa, con uso libre del dinero.
- Plazo: hasta 15 años.
- Tasa: 13% a 15%, normalmente fija — confirma si los intereses causan IVA.
- Monto: 50%–70% del valor de la casa.
- Te lo dan si: compruebas ingresos. Pesa menos el negocio y más la propiedad.
Los mismos $3,000,000, pedidos de tres formas distintas. Aquí es donde se ve el verdadero costo del plazo:
- Pagas al mes
- $103,800
- Intereses totales
- $739,000
- Plazo
- 36 meses
- Pagas al mes
- $69,600
- Intereses totales
- $1,179,000
- Plazo
- 60 meses
- Pagas al mes
- $39,950
- Intereses totales
- $4,191,000
- Plazo
- 180 meses
La comparativa completa de bancos para el producto de liquidez está en liquidez con garantía de tu casa: comparativa de bancos. Y si tu caso es de negocio puro, la referencia es Hey Negocios y sus 5 productos.
Cuánto cuesta el trámite de verdad
Aquí es donde muchos se llevan la sorpresa. Poner una propiedad en garantía no cuesta $5,000: hay que hacer un avalúo, firmar ante notario e inscribir la garantía en el Registro Público. Este es el desglose real de una operación de $3 millones en CDMX:
¿Cuándo se justifica pagar eso? Compáralo contra lo que te da, no contra cero:
Si es solo por la tasa — 1 punto en $3 millones a 5 años son unos $95,000 de ahorro — el trámite se come casi todo el beneficio. No vale la pena por la tasa sola.
Si es por el monto — pasar de $1.5 millones a $3.5 millones — el trámite de $70,000 te dio acceso a $2 millones que no tenías. Ahí la cuenta es obvia.
Regla práctica: por debajo de $1 millón de crédito, el trámite casi nunca se justifica. Arriba de $2 millones, casi siempre sí.
Qué propiedades sirven y cuáles se complican
Sirven sin problema
Casa, departamento, local, oficina, bodega o terreno urbano.
- Escritura inscrita en el Registro Público. Es el requisito que no se negocia.
- Predial al corriente.
- Libre de gravamen — o sea, sin otra deuda anotada encima. Si trae una hipoteca chica, muchas veces se liquida con el mismo crédito.
- Puede ser de un tercero: un familiar o un socio puede prestar su propiedad firmando como garante.
Se complican (o no se puede)
Casi siempre es un problema de papeles, y casi siempre tiene arreglo.
- Sin escriturar o en proceso de herencia (intestado).
- Terreno ejidal sin dominio pleno.
- Adeudos fuertes de predial.
- En copropiedad sin acuerdo de todos los dueños.
Si tu caso es una herencia sin escriturar, resuélvelo primero: en CDMX conviene aprovechar la Jornada Notarial (hasta 80% de descuento en sucesiones). Una vez escriturada, la propiedad ya sirve como garantía.
El proceso, paso a paso
Cuando terminas de pagar, se cancela la garantía ante notario y en el Registro Público, y tu propiedad queda libre otra vez. Es un trámite final que mucha gente olvida — te explicamos cómo hacerlo en qué hacer después de liquidar tu crédito.
La evaluación de tu negocio se hace con tu información fiscal, no con estados de cuenta: aquí qué revisan exactamente.
¿Tienes una propiedad y necesitas monto grande o plazo largo? Evalúa tu caso gratis — da clic aquí y te decimos cuánto te prestarían sobre ella, a qué plazo y con qué institución.
Cuándo NO deberías poner tu propiedad
Esta es la parte que casi nadie te dice. Hay cuatro situaciones en las que la respuesta correcta es no:
La garantía no arregla un negocio que no genera dinero: solo pone tu patrimonio en la mesa. Primero revisa las señales de tu capital de trabajo y tu margen real.
Para $200,000 o $500,000, un trámite de más de $60,000 se come el beneficio completo. Un crédito simple o una línea revolvente resuelven más rápido y salen mejor.
La garantía tarda semanas. Si el problema es de esta quincena, la herramienta es el factoraje o una línea ya autorizada, no una hipoteca.
Ponderalo con frialdad. Nuestro trabajo también es decirte cuándo no conviene — un crédito que sale caro se refinancia, una casa perdida no se recupera.
Preguntas frecuentes
Respuestas directas:
¿Cuánto más me prestan si dejo una propiedad en garantía?
Sin propiedad, la institución se limita a lo que factura tu negocio: normalmente el equivalente a 1 a 3 meses de ventas. Con propiedad, presta entre el 50% y el 70% del valor del inmueble. Para un negocio que vende $500,000 al mes y tiene un local de $5 millones, es la diferencia entre $1.5 millones y $3.5 millones.
¿Qué significa crédito quirografario?
Es el nombre técnico del crédito "a tu firma": no pones ninguna propiedad de respaldo y la institución te presta confiando en tu historial y en las ventas de tu negocio. Por eso presta menos, más caro y a plazo más corto que un crédito con garantía.
¿Qué es el aforo?
Es el porcentaje del valor de tu propiedad que la institución está dispuesta a prestarte. Va del 50% al 70% según la institución, el tipo de inmueble y su ubicación. Un local de $5 millones con aforo del 70% respalda un crédito de $3.5 millones.
¿Cuánto cuesta el trámite de poner mi propiedad en garantía?
Bastante más de lo que la gente supone. En una operación de $3 millones en CDMX el total ronda entre $61,000 y $72,000: avalúo ($8,000–$15,000), honorarios notariales (~$32,000), derechos del Registro Público (~$17,000) y certificados con gestoría (~$4,000). En $5 millones sube a unos $80,000–$90,000. Varía por estado y por monto: pide el presupuesto por escrito a la notaría.
¿Conviene crédito PyME con garantía o liquidez hipotecaria?
Depende de qué te aprieta. El crédito PyME con garantía va a 60 meses y lo evalúan contra tu negocio; la liquidez hipotecaria llega a 15 años y pesa más la propiedad que la empresa. Sobre $3 millones, la liquidez a 15 años te libera unos $29,700 cada mes, pero te cuesta alrededor de $3 millones más en intereses al final. Si ese dinero mensual lo pones a trabajar, tiene sentido; si solo alivia presión, sale carísimo.
¿Pierdo mi propiedad si me atraso un mes?
No. Un atraso genera intereses moratorios y llamadas de cobranza, no la pérdida del inmueble. Ejecutar una garantía es un proceso legal largo que solo ocurre ante incumplimientos graves y prolongados. Aun así: si tu flujo es incierto, no comprometas tu única vivienda.
¿El inmueble puede ser de un familiar?
Sí. Un tercero puede constituirse como garante hipotecario firmando ante notario. Debe entender con claridad que su propiedad respalda el crédito. Es común entre socios y familia directa.
¿Qué papeles necesita la propiedad?
Escritura inscrita en el Registro Público, boletas de predial al corriente y estar libre de gravamen (sin otra deuda anotada encima) o con un saldo pequeño que se liquide con el mismo crédito. Sin escritura —por ejemplo una herencia intestada— primero hay que regularizar.
¿Cuánto baja realmente la tasa?
Con dato real: Hey Negocios pasa de 14.9% a 13.9% anual con garantía hipotecaria. Suena poco y lo es: en $3 millones a 5 años son unos $95,000 de ahorro, casi lo mismo que cuesta el trámite. El verdadero beneficio de la garantía está en el monto y en el plazo, no en la tasa.
¿Qué pasa con la garantía cuando termino de pagar?
Se cancela ante notario y en el Registro Público, y tu propiedad queda libre. Es un trámite final que no debes olvidar — y en CDMX la Jornada Notarial también lo abarata.
Tu propiedad puede duplicar el monto que te prestan
En Crediexpres valuamos tu caso completo: cuánto puede respaldar tu propiedad, a qué plazo te conviene, si tu flujo lo soporta y qué banco o financiera da el mejor paquete de monto, plazo y costo total. Y si no te conviene arriesgar tu patrimonio, te lo decimos de frente. La gestión es sin costo.