Una de las decepciones más grandes en hipoteca es enamorarte de una casa, aplicar al crédito, y descubrir que el banco te aprueba la mitad de lo que esperabas. La buena noticia: puedes calcular tu capacidad antes de aplicar.
La fórmula que usan los bancos
Capacidad de pago = (Ingreso bruto mensual × 35%) − Compromisos actuales
Donde "Compromisos actuales" = mensualidades de tarjetas, créditos personales, otros pagos fijos.
El 35% es el límite máximo de "Razón de Endeudamiento" que el banco acepta. Algunos bancos son más conservadores (30%), otros más agresivos hasta 40%.
Ejemplo paso a paso
Caso: pareja con ingresos combinados $80K/mes
- Ingreso bruto mensual conjunto: $80,000
- 35% del ingreso: $28,000 (mensualidad máxima total)
- Compromisos actuales: $8,000 (tarjeta + auto)
- Capacidad para hipoteca: $28,000 − $8,000 = $20,000/mes
De mensualidad a monto del crédito
Para convertir capacidad mensual ($20K) a monto del crédito, necesitas la tasa y el plazo:
- Mensualidad $20,000 a 10% por 20 años = crédito de ~$2,073,000
- Mensualidad $20,000 a 9.5% por 20 años = crédito de ~$2,148,000
- Mensualidad $20,000 a 10% por 15 años = crédito de ~$1,860,000
Plazo más largo = monto más alto. Tasa más baja = monto más alto. Por eso comparar bancos es importante: 0.5 puntos de tasa pueden significar $75K más de crédito disponible.
Lo que el banco mira ADEMÁS
- Antigüedad laboral: Mínimo 1 año (idealmente 2+)
- Buró de crédito: BC Score 600+ (700+ es ideal)
- Sueldo bruto vs neto: Algunos bancos usan bruto, otros neto
- Comprobantes: 3 últimos recibos de nómina + 6 estados de cuenta
Tip
Si quieres aumentar tu capacidad de pago, liquida primero compromisos cortos (tarjetas, personal). Eso libera espacio en el cálculo del 35% — y puede aumentar tu monto disponible en cientos de miles.
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